मन्थन
मन्थन विकास र सम्वृद्धिकालागि कसै प्रति लक्षित वा कसैबाट प्रेरित नभई स्वतन्त्र विचारको आदानप्रदान गर्ने स्थान हो ।
Land Pooling
सामान्यतया Land Pooling भन्नाले कुनै सरकारी वा गैरसरकारी परियोजना अन्तर्गत नमिलेको वा टुक्रामा रहेको जग्गाहरु एकीकृत गरेर आफ्नो उदेश्य वा स्वार्थ अनुरुप पुनः विभाजन वा खण्डीकृत गरि उपयोग, वितरण वा बिक्रि गर्नु बुझिन्छ । व्यवस्थित वस्ती वा आधुनिक सहर विकास गर्ने यो सबै भन्दा उत्कृष्ट विधि हो । क्रमिक सुधारको आधारमा गरिने विकास यो विधिबाट गरिने विकास संग तुलना योग्य नै हुँदैन । व्यवस्थित पूर्वाधार विकासका दृष्टिकोणले Land Pooling बाट पाँच बर्षमा हुने उपलब्धि क्रमिक सुधार बाट पचास बर्षमा पनि प्राप्त गर्न सकिदैन । सहर निर्माण तथा बजार विस्तारका लागि भूमि व्यवस्थापनको यो उत्तम विधि हो ।
Land Pooling गर्दा आवश्यक सम्पूर्ण जग्गा परियोजनाको स्वामित्वमा प्राप्त भै सकेपछी उद्देश्य अनुसार नक्सांकन गरेर (बाटो, ढल, खुलाक्षेत्र लगायतका आवश्यक सबै पुर्बाधार निर्माणको लागि प्रयाप्त जग्गा छुट्याएर) बाँकि जग्गा समानुपातका आधारमा फिर्ता, वितरण वा बिक्रि गरिन्छ । यसो गर्दा करिब चालिस प्रतिशत जग्गा सार्वजनिक जग्गामा परिणत हुन्छ भने साठी प्रतिशत जग्गा फिर्ता, वितरण वा बिक्रि गरिन्छ । यो परियोजना सुन्दा अत्यन्त जटिल र विवादित लागेपनि साधनहरुको सहि प्रयोग गरेर सहज र सौहार्दपूर्ण तरिकाले कार्यन्वयन गर्न सकिन्छ । यसबाट सुबिधासम्पन्न वस्तीको विकास हुन्छ र जग्गाधनीले सोचे भन्दा राम्रो मूल्य प्राप्त गर्दछन ।
विधि
समय, परिस्थिति, आवश्यकता र स्वार्थ अनुसार यसको रुपरेखा पनि फरक हुन्छ । हामी आज विकासोन्मुख ग्रामीणक्षेत्रमा आधुनिक वस्ती वा बजार विस्तार गर्न उपयोगी हुन सक्ने मोडेलको बारेमा सन्क्षेपमा कुरा गर्नेछौं ।
- परियोजनामा समाहित हुने भौगोलिक क्षेत्र पहिचान गर्ने ।
- परियोजनामा समावेश हुने विषयवस्तु (बाटो, ढल, खुलाक्षेत्र, अफिस लगायत सबै कुरा)को प्रारम्भिक खाका तयार गर्ने ।
- परियोजना लागु हुने क्षेत्र भित्रको जग्गा र भौतिक संरचनाको आधारभूत मुल्य निर्धारण ( हालको जग्गा उपयोगको आधारमा समान वा फरक तर सर्वस्वीकार्य) गर्ने ।
- परियोजना क्षेत्रका सबै जग्गाधनीहरुको भेला गरि परियोजनाका सम्बन्धमा विस्तृतरुपमा छलफल गर्ने र जग्गा तथा भौतिक संरचनाको मूल्य अनुमोदन गर्ने ।
- जग्गा फिर्ता लिन चाहने जग्गाधनीलाई उनीहरुको जग्गाको ४० प्रतिशत जग्गा पुर्बाधार निर्माणमा जाने भएकोले जग्गाको क्षेत्रफ़लका हिसाबले कम्तिमा २० प्रतिशत आफ्नै जग्गा भएको ठाउँमा वा सरोफेरोमा र बढीमा ४० प्रतिशत जग्गा दामासाहीले अन्य ठाउँमा गरि ६० प्रतिशत मात्र जग्गा (आफ्नो सम्पूर्ण जग्गा सार्वजनिक भएमा अरुको जग्गाबाट) प्राप्त हुन्छ भन्नेकुरा स्पस्ट पार्ने ।
- नक्सांकन गर्दा कसैको सम्पूर्ण जग्गा सार्वजनिक हुन्छ र कसैको सम्पूर्ण जग्गा फिर्ता, वितरण वा बिक्रि गर्ने जग्गाको रुपमा रहन सक्छ, फिर्ता हुने, वितरण हुने वा मुख्य बजार क्षेत्र बन्ने ठाउँमा आफ्नो जग्गा पर्ने जग्गाधनीले प्राप्त गर्ने ६० प्रतिशत जग्गा मध्ये २० प्रतिशत आफ्नो जग्गा भएकै ठाउँमा र बाँकि ४० प्रतिशत जग्गा दामासाहीले वितरण गर्दा अर्को ठाउँमा प्राप्त हुन्छ भन्नेकुरा स्पस्ट पार्ने ।
- जग्गा अधिकरण, नक्सांकन, वितरण बारेमा सक्दो स्पस्ट पारेर जग्गाधनीलाई जग्गा बिक्रि गर्ने वा क्षेत्रफ़लका हिसाबले आफ्नो अरुको गरेर ६० प्रतिशत जग्गा नै फिर्ता लिने दुवै विकल्प दिने साथै भौतिक संरचना सार्वजनिक हुने स्थितिमा मुआब्जा लिन मन्जुर गराउने ।
- परियोजना लागु हुने सम्पूर्ण जग्गा खरिद गरेर वा ६० प्रतिशत जग्गा फिर्ता गर्ने कागज गरेर परियोजनाले रजिस्ट्रेसन पास लिने ।
- परियोजना क्षेत्रको वातावरणीय र भौगर्भिक अध्ययन गराएर उद्देश्य अनुसार बजार क्षेत्र, अफिस क्षेत्र, आवास क्षेत्र लगायत अन्य आवश्यक जग्गा छुट्याएर दिगो विकासको आधारमा जग्गाको नक्सांकन गराउने ।
- नक्सांकनको आधारमा परियोजना क्षेत्रमा भौतिक रुपमा जग्गा छुट्याएर क्रमसः पुर्बाधार निर्माण थाल्ने ।
- पहिलो चरणमा जग्गा फिर्तालिने जग्गाधनीहरुलाई २० प्रतिशत आफ्नै जग्गा भएको स्थानमा जग्गा फिर्ता दिने ।
- दोस्रो चरणमा दामासाही विधिबाट सकेसम्म आफ्नो जग्गाको नजिक पर्नेगरी ४० प्रतिशत जग्गा फिर्ता गर्ने ।
- सार्वजनिक जग्गा सम्बन्धितलाई हस्तान्तरण गर्ने ।
- विक्री गर्नुपर्ने जग्गा गोप्य बोलपत्र आव्हान गरेर बिक्रि गर्ने ।
- परियोजनाको सम्पूर्ण विवरण प्रतिवेदन सार्वजनिक गर्ने सामाजिक लेखा परिक्षण तथा अनुमोदन गर्ने ।
फाइदाहरु
- परियोजनामा सहभागी सम्पूर्ण जग्गाधनीलाई उनीहरुले परियोजनामा जम्मा गरेको जग्गाको समानुपातिक रुपमा निश्चित प्रतिशत जग्गा फिर्ता हुने भएकोले कुनै पनि जग्गा धनीलाई पुर्बाधार निर्माणको क्रममा आफुलाई मात्र घाटा महशुस हुँदैन ।
- विज्ञद्वारा स्वतन्त्रतापूर्वक सम्पूर्ण पुर्बाधार सहित दिगो विकासको सिद्दान्तको आधारमा आधुनिक वा सुबिधासम्पन्न सहरको कल्पना गरेर नक्सांकन गर्ने भएकोले उत्कृस्ट सहर, बजार वा वस्तीको स्थापना हुन्छ ।
- राम्रो निकास र कुनै पनि पुर्बाधारबाट टाढा रहेको जमिन एकाएक सुबिधासम्पन्न सहर वा वस्तीमा रुपान्तरण हुँदा जग्गाधनीले आफ्नो जग्गाको अकल्पनीय मूल्य प्राप्त गर्दछन ।
- एकैपटक बृहत बजार वा वस्तीको स्थापना हुने भएकोले ग्राहकहरुले सहजै सस्तो मूल्यमा पुर्बाधारयुक्त र व्यवस्थित घडेरी वा जग्गा प्राप्त गर्दछन ।
- गरिबी, बेरोजगारीको चपेटामा रहेका ग्रामिण बस्तीमा पुर्बाधारको विकासले व्यावसायिकता सिर्जना भइ सम्वृद्धिको बाटो खुल्दछ ।
- व्यवस्थित सहर वा वस्तीमा वस्न रुचाउने जनसंख्या आकर्षित हुन्छ ।
- विकासको विभिन्न चरणमा भै रहने बाटो विस्तार, ढल, खानेपानी वितरण लगायतका विकास वा आधुनिकीकरण संग सम्बन्धित सबै विषयमा हुने विवाद मात्र हैन व्यक्तिगत जग्गा खिचलो समेत सदाकालागि समाप्त हुन्छ ।
समस्या र समाधानहरु
- अधिकाँश Land Pooling मा चाहे त्यो सरकारी परियोजना होस् वा निजी, लगानीबाट प्रसस्त नाफा आर्जन गर्ने नियतले पुँजीपति वा दलालहरु घुसपैठ हुने सम्भाना हुन्छ । किनकि यस्तो परियोजनाले एक लाख प्रति सय वर्गमिटरमा खरिद गरेको जग्गा पाँच बर्षमा चालिस लाख प्रति सय वर्गमिटरका दरले बिक्रि गरेका थुप्रै दृष्टान्तहरु छन्, तसर्थ परियोजना संचालक वा परियोजनाका हिस्सेदार बाह्य व्यक्तिको लहैलहैमा लाग्नु हुँदैन ।
- परियोजना संचालक वा परियोजनाका हिस्सेदार वा अन्य व्यक्तिहरुमा स्वार्थ वा लालच पैदा भएर विभिन्न अनावश्यक बखेडा, विवाद सिर्जना गरि स्वार्थ सिद्ध गर्ने खेल हुन सक्दछ, तसर्थ परियोजना संचालक वा हिस्सेदारले आवश्यक भन्दा बढी स्वार्थ गर्दा परियोजना असफल भएमा हुन सक्ने क्षेतिको राम्रो हेक्का राख्नु पर्दछ ।
- परियोजना क्षेत्रमा कसैको धेरै जग्गा पर्न गइ थुप्रै जग्गा वा घडेरी फिर्ता लिएर होल्ड गरेर राखिदिंदा उदेश्य प्राप्तिमा बाधा पर्न सक्दछ, यस्तो अवस्थामा परियोजनाबाट फिर्ता लिने जग्गाको अधिकतम सिमा वा फिर्ता लिएको जग्गामा भौतिक संरचना निर्माण वा बिक्रि गरिसक्नुपर्ने समय सिमा तोक्नुपर्ने हुनसक्दछ ।
- परियोजना क्षेत्रमा कमजोर, कुरूप र जोखिमपूर्ण भौतिक संरचना बन्नबाट रोक्न भौतिक संरचना निर्माणको न्यूनतम मापदण्ड निर्धारण गर्ने, निशुल्क नक्सा, प्राबिधिक सहयोग उपलब्ध गराउने तथा निश्चित समयावधिका लागि कर छुटको व्यवस्था गरेर छिटो, सुरक्षित, राम्रो संरचना तयार गर्न प्रेरित गर्न सकिन्छ ।
- परियोजनाबारे अज्ञान, असमझदारी वा स्वार्थका कारण विवाद आउन सक्छ, विवाद व्यवस्थापनको लागि सहनशील, धैर्य, नरिसाउने, मिठो बोल्ने, संबेदनशील, सम्मोहन क्षमता भएका व्यक्ति वा कर्मचारी नियुक्त गर्नु पर्दछ । यस्ता समस्याहरु परियोजना परिपक्व हुँदै जाँदा हल हुँदै जान्छन ।
यो कुनै विज्ञता हासिल गरेर लेखेको लेख नभई Land Pooling संग सम्बन्धित केहि दृष्टान्तको अध्ययनबाट प्रभावित भएर ग्रामिण क्षेत्रको आधुनिकीकरणमा उपयोगी हुनसक्ने निष्कर्ष सहित गरिएको सानो प्रयास हो । यसमा प्राबिधिक र कानुनी विषयवस्तु समावेश छैन ।
रुकुमकोट र Land Pooling
रुकुमकोट नेपालका धेरै सम्भावना बोकेका मध्येपहाडी लोकमार्गका थोरै गाउँहरु मध्य एक हो । मध्य पहाडी लोकमार्गका १५ नमुना सहरको पहिलो लिस्टमा रुकुमकोट पर्नुले यो नमुना सहरकालागि उपयुक्त ठाउं हो भन्नेकुरा पुष्टि भएको छ । अन्तिम चरणमा नमुना सहरको लिस्टबाट हटाईए पनि रुकुमेलीमा सहरको भोक जागिसकेकोछ । रुकुमकोटलाई सरकारले निर्माण गर्ने नमुना सहर भन्दा छिटो, आधुनिक र व्यवस्थित सहरको रुपमा स्थापित गर्ने जिम्मेवारी आफ्नो काँधमा आएको रुकुमेलीले महशुस गरेकै हुनुपर्छ । स्थानीय स्तरबाट नै आत्मनिर्भर तरिकाले आधुनिक सुबिधासम्पन्न सहरको पुर्बाधार विकासकालागि Land Pooling उपयोगी हुनसक्दछ ।
रुकुमकोटलाई आधुनिक सहरको रुपमा विकास गर्नुपर्ने आधारहरु
पुरानो सदरमुकामको पीडालाई नमिठो संग भुलेर एक सरल अर्गानिक गाउँको लयमा फर्किएको रुकुमकोट र रुकुमेली मानसिकता नमुना सहर र जिल्ला सदरमुकामको लफडाले गिजोल्नु गिजोलिएकोछ । कहीं कतैबाट विकासको ठुलो परियोजना प्राप्त गर्ने आत्मविश्वास रुकुमकोटले लगभग गुमाईसकेकोछ । यस्तो मानसिकताबाट गुज्रिरहेको रुकुमकोटले आफुलाई आधुनिक सहरको रुपमा स्थापित गर्न आतुर रहेकोछ ।
- पहाडी क्षेत्रमा कमै मात्र उपलब्ध हुने आधुनिक सहर विकासकालागि आवश्यक समतल जमिन प्रयाप्त मात्रामा रुकुमकोट संग हुनु ।
- बाढी पहिरोबाट सुरक्षित कडा जमिन तथा घना वस्तीकालागि उपयुक्त वातावरण वा हावापानी हुनु ।
- प्रयाप्त खाली जमिन भएकोले पुरानो बजार विस्थापित गर्नुपर्ने समस्या नहुनु ।
- मध्ये पहाडी लोकमार्ग रुकुमकोटको बीचबाट जानु ।
- दाङ डोल्पा लोकमार्ग रुकुमकोट भएर जानु ।
- ठुला सहरहरु धेरै टाढा हुनु ।
- सहरीकरणका लागि स्थानीय जनता मानसिक रुपले तयार हुनु ।
रुकुमकोटले Land Pooling रोज्नुपर्ने कारणहरु
- सुबिधासम्पन्न आधुनिक सहरको रुपमा स्थापित हुन ।
- रुकुमकोटको प्रत्येक कुनामा विकासका पुर्बाधारको पहुँच पुर्याउन ।
- धेरैजसो साना, नमिलेका, टुक्रा जग्गा भएको कारण बाटो, ढल, बिधुत, खानेपानी विस्तार गर्दा अधिकाँशको जग्गा काम नलाग्ने हुने तथा समान क्षेति गर्दा संरचना नै नबन्ने अवस्थाको समाधान गर्न ।
- रुकुमकोट भित्र सार्वजनिक जग्गा नै बाँकि नरहेकोले आवश्यकता अनुसार बिभिन्न स्थानमा सार्वजनिक जग्गा सिर्जना गर्न ।
- ५० मिटर भन्दा कम दुरीको जग्गाको मूल्यमा भएको ५० गुणा भन्दा बढीको भिन्नता कम गर्न ।
- बजार क्षेत्रका घडेरीको अस्वाभाविक मूल्य वृद्धि नियन्त्रण गर्न ।
- बृहत रुपमा बजार क्षेत्र विस्तार गर्न ।
- जग्गा होल्ड गरेर बजार विस्तार रोक्ने प्रवृत्ति निरुत्साहित गर्न ।
- व्यवसाय गर्ने तथा बसाई आउने जनसंख्यालाई आकर्षित गर्न ।
- रुकुमकोटको तीव्र र दिगो विकास गर्न ।
अभिमत
रुकुमकोटको विकासको मोडल (अवधारणा) तयार गर्नेहरुकालागी सहज बनाउन Land Pooling का बारेमा आफ्नो अभिमत व्यक्त गरौँ ।